Проживание и работа в Швейцарии

Швейцария: покупка недвижимости и ведение бизнеса

Инвесторы со всего мира уже много лет выбирают Швейцарию местом для капиталовложений, а всемирно известные международные организации уже давно открыли свои офисы в этой стране. В Швейцарии практически нет инфляции (менее 1% в год). Экономика этого альпийского государства является одной из самых стабильных в мире, а швейцарский франк — единственной валютой, которая обеспечена золотом на 200%.

Капиталовложения в швейцарскую недвижимость являются «консервативными», но надежными, ориентированными на долгосрочную перспективу, и считаются одним из лучших способов разнообразить свои инвестиции на международном рынке. И, наконец, в течение последних 40 лет швейцарская недвижимость постоянно росла в цене на 3–4% в год.

Закон «Лекса Фридриха» в действии

Покупка недвижимости иностранцами в Швейцарии строго ограничена так называемым законом «Лекса Фридриха» (Lex Friedrich). Человек, чье постоянное место жительства находится за пределами Швейцарии (т.е. нерезидент), должен приобрести особое «разрешение» на покупку недвижимости. Ежегодно во всей Швейцарии иностранцам выдается около 1.500 разрешений, затем они распределяются по тем кантонам, которые особенно нуждаются в развитии туризма и экономическом росте.

Наибольшее число разрешений на покупку недвижимости нерезидентами уже несколько лет подряд имеют кантоны Валлиз, Граубюнден, Тессин и Ват.

Причем, иностранец может владеть только одним объектом недвижимости для личного пользования, и жилая площадь помещения не должна превышать 200 м2. Все предполагаемые покупатели должны удостоверить или заявить, что они не имеют никакой другой частной недвижимости в Швейцарии на настоящий момент. Эти правила зафиксированы в земельном реестре.

Согласно швейцарскому закону, иностранцы не имеют права продавать свою жилую собственность в течении как минимум 5 или, во многих случаях, 10 лет. В случае, если у владельца возникают проблемы со здоровьем или он попадает в трудную финансовую ситуацию, может быть сделано исключение — но только если владелец может доказать, что данные обстоятельства сложились уже после того, как недвижимость была приобретена. Кроме того, владелец должен использовать купленную им собственность как минимум 3 недели в году.

Что же касается земли, то приобретение иностранцами участков для строительства — довольно сложная процедура. Как правило, иностранцы, желающие приобрести землю, должны прожить в Швейцарии в течение длительного периода (не меньше 5 лет), а также предъявить доказательство того, что они в этом участке нуждаются.

Причина введения перечисленных выше ограничений заключается в том, что богатые иностранные вкладчики покупали слишком большое количество недвижимости высокого класса (например, на берегу озер), и в конце концов данная ситуация перестала устраивать местных жителей и власти страны.

Если иностранец покупает недвижимость, это не означает, что он при этом получает постоянный вид на жительство. В Швейцарии иммиграция не существует в том виде, в котором она известна, например, в Соединенных Штатах Америки. Зарубежный гражданин, купивший объект недвижимости в собственность, может находиться в Швейцарии по туристической визе до 6 месяцев в году (2 раза в год по 3 месяца). Если же он намерен проживать в Швейцарии дольше, он должен подать документы для оформления вида на жительство в
соответствующем кантоне.

Любой иностранец, которому дается право оставаться в стране дольше обычного срока, должен получить разрешение под названием Aufenthaltsbewilligung (Разрешение на проживание), которое выдается на предусмотренный период времени. Разрешение на постоянное место жительства (Niederlassungs-Bewilligung) можно получить, прожив в Швейцарии определенное число лет.

Процедура оформления покупки

Процедура оформления покупки недвижимости в Швейцарии состоит из нескольких этапов:

— подписание договора о намерениях

— перечисление залоговой суммы для бронирования объекта недвижимости

— перечисление суммы стоимости объекта на счет независимого нотариуса,   оформляющего сделку в Швейцарии

— регистрация в реестре прав собственников

Сдача в аренду

Владелец жилой недвижимости в Швейцарии имеет право сдавать ее в аренду до 11 месяцев в году. Точные сроки сдачи в аренду прописываются в «Договоре о сдаче в аренду» между управляющей компанией и владельцем квартиры. Этот договор обусловливает цены на аренду и др. платежи. Тем не менее, главные причины покупки жилой недвижимости должны носить личный характер, а не быть завязанными на желании впоследствии сдавать свои апартаменты.

Налоги на собственность

Швейцарская налоговая система является на сегодняшний день самой привлекательной в Европе и предоставляет более выгодные условия как для компаний, так и для физических лиц.

Налог на имущество в Швейцарии составляет 0,3–0,5% от собственных вложенных средств. Поземельный налог — 0,2–0,6% от оценочной (налоговой) цены объекта.

В стране действует прогрессивная система налогообложения: в зависимости от уровня дохода подоходный налог для физических лиц (а также налог на прибыль для организаций) может составлять от 12% до 39% (чем выше доход, тем выше налог).

Налог в Швейцарии трехуровневый, то есть из 3-х составляющих: муниципальный, кантональный и федеральный.

Коммерческая недвижимость

Покупка коммерческой недвижимости в Швейцарии (например, офисных и производственных помещений, гостиниц и т.д.) не предполагает никаких ограничений ни по выбору региона (кантона), ни по срокам перепродажи. На покупку коммерческой недвижимости не нужно получать «разрешения» — любой иностранный инвестор может приобретать неограниченное число объектов коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость интересна с точки зрения долгосрочной инвестиции как страховка от инфляции и стабильное вложение капитала. Кроме того, инвестиции в коммерческую недвижимость предполагают получение стабильного ежегодного дохода (например, от арендных платежей). Доходность коммерческих зданий в Швейцарии колеблется от 7 до 10 процентов — в зависимости от региона.

Договоры аренды заключаются, как правило, на 5 лет с возможностью продления на такой же срок. Управляющая компания берет на себя все заботы по страхованию, обслуживанию и поддержанию здания, а также по управлению счетами за коммунальные расходы, управление договорными отношениями с арендаторами, при необходимости, поиск новых арендаторов. Услуги управленческой компании стоят в среднем 4–5% от ежегодного дохода по арендной плате.

Еще один «плюс» инвестирования в коммерческую недвижимость — возможность оформления покупки на компанию. Это обеспечивает конфиденциальность, т.к. имя владельца в этом случае нигде не фигурирует, даже в реестре прав собственников.

Ведение бизнеса

В Швейцарии иностранным инвестициям открыты все сектора экономики. Иностранным гражданам разрешается учреждать местные компании и принимать участие в их управлении. При этом управляющим компанией должен быть резидент страны или иностранец, имеющий право на работу в Швейцарии. Для целей приобретения недвижимости в Швейцарии, капитализации компании, защиты активов и налогового планирования рекомендуется регистрировать новую компанию.

Наиболее часто используемой правовой формой в Швейцарии является акционерное общество (АО). Акционерные общества имеют явный приоритет при получении финансирования, заключении крупных контрактов и т.п. Минимальный уставной капитал составляет 100.000 швейцарских франков, причем на момент регистрации компании должно быть оплачено, как минимум, 20% акций (но не менее 50.000 швейцарских франков).

Минимальное число участников — три. Для АО необходимо проведение ежегодного аудита. Стоимость содержания АО составляет от 10.000 до 20.000 швейцарских франков в год — в зависимости от степени активности бизнеса.

Более простой и предпочтительной формой предприятия в Швейцарии в случае, если учредителями не предусмотрены далеко идущие планы, связанные с привлечением значительного капитала из внешних источников, выход на фондовые рынки и т.п., является общество с ограниченной ответственностью (ООО). Минимальный уставной капитал составляет 20.000 шв. франков, причем на момент регистрации
предприятия должно быть оплачено не менее 10.000 франков. Минимальное число участников — двое.

К достоинствам ООО можно отнести меньший размер уставного капитала, простую процедуру управления и более низкую стоимость ежегодного поддержания (как правило, от 6.000 до 12.000 франков в год).

Открытие новой компании или представительства иностранной компании в Швейцарии дает возможность трудоустройства в ней и получения вида на жительство (ВНЖ). При этом компания должна вести активную деятельность, создавать новые рабочие места и вносить определенный вклад в развитие экономики страны. Однако стоить отметить, что получение ВНЖ — это очень индивидуальный процесс, требующий серьезных инвестиционных вложений и основанный на работе с юристами.

Подготовлено по материалам сайта «Дайджест недвижимости»